Pátky s judikaturou 06/12/24

Spolek může provozovat podnikatelskou nebo jinou výdělečnou činnost jen jako vedlejší hospodářskou činnost a je omezen rovněž v nakládání se ziskem z takové činnosti. Splňuje-li hospodářská činnost spolku podmínky § 420 odst. 1 o. z., jde o podnikání, ve vztahu k takové činnosti je spolek považován za podnikatele.

Pokud je účelem nájmu provozování činnosti, která má povahu podnikání, a prostor nebo místnost pak slouží převážně podnikání (tak jako tomu bylo v řešené věci), nelze aplikaci § 2302 o. z. vyloučit jen z toho důvodů, že podnikání není hlavní činností spolku a zisk z takového podnikání lze využít jen pro spolkovou činnost. Podnikatelskou činností dle § 2302 o. z. může být tedy i hospodářská činnost spolku, splňuje-li podmínky § 420 odst. 1 o. z.

Podle § 2302 o. z. se ustanovení pododdílu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302–2315 o. z.) vztahuje na nájem prostoru nebo místnosti. Pojem prostor občanský zákoník nedefinuje. Ze znění § 506 o. z., podle kterého je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, je však zřejmé, že pojmem prostor nerozumí jen prostorově oddělenou část budovy, případně jiné nemovitosti nebo pozemku. Důvodová zpráva k § 2302 uvádí, že výklad pojmu „místnost“ a „prostor“ kolísá, uvedeny jsou oba výrazy, aby se předešlo pochybnostem.

Zásadně se prostorem sloužícím podnikání rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovité věci, která má podle ujednání stran sloužit podnikání, zejména výkonu či provozu živnosti maloobchodní, restaurační, hospodské (včetně tzv. rychlého občerstvení, kaváren, čajoven), nebo roznáškové, hotelové, nebo výkonu živnosti řemeslnické, jiné činnosti výrobní nebo skladovací nebo poskytování služeb, bez ohledu na to, zda při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoli. Podnikání samozřejmě slouží i místnosti, kde se provozuje tzv. svobodné povolání, umělecká tvorba, ale také např. lékařská, zubařská, lékárnická apod. činnost. Nelze vyloučit, že si strany ujednají nájem prodejního místa (tzv. stánku, pultu či pod.).

Vymezení v důvodové zprávě je vymezením „zásadním“, znění § 2302 o. z. neoznačuje prostor jako uzavřený (ani jinak viditelně vymezený), není proto vyloučeno, aby prostorem sloužícím k podnikání byl prostor, který netvoří vybudovanou část věci. Ke shodnému závěru dospívá i odborná literatura.

Prostorem se rozumí součást nemovitosti (pozemku, případně nemovité věci, která součást pozemku netvoří), prostorové vymezení vůči okolí však není pojmovým znakem prostoru sloužícího k podnikání, takový prostor se může nacházet i mimo budovu a jeho hranice nemusí být zjevná.

Opačný výklad, zastávaný v části odborné literatury, by nebyl ani v souladu se základním rozlišovacím kritériem pro určení povahy nájmu – hospodářskou funkcí smlouvy (tj. účelem nájmu).

Nejvyšší soud vyložil, že na rozdíl od předchozí právní úpravy se v občanském zákoníku rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata.

V těchto rozhodnutích posoudil nájem části veřejné komunikace (resp. nájem pozemku) za účelem provozování veřejného parkoviště v rámci podnikatelské činnosti nájemce jako nájem prostoru sloužícího k podnikání, a to na základě zjištěného účelu nájmu, aniž by se zabýval tím, zda pronajatá část pozemní komunikace (resp. pozemek), byly prostorově vymezeny vůči okolí.

‍

Rozhodování společenství vlastníků mimo zasedání je obsaženo v § 1211 až § 1214 o. z., právo vlastníka jednotky nahlížet do hlasovacích lístků ale zákon výslovně neupravuje. Je tak třeba vyjít ze smyslu a účelu této formy hlasování, jímž je umožnit společenství vlastníků přijmout rozhodnutí, aniž by bylo třeba konat shromáždění vlastníků.

Kromě toho, že vlastníci jednotek namísto zvednutím ruky hlasují pomocí hlasovacích lístků, žádné jiné odchylky oproti hlasování na shromáždění zákon nestanoví a z ničeho nelze ani dovodit, že by hlasování per rollam mělo být – na rozdíl od hlasování na shromáždění– tajné. Hlasují-li vlastníci jednotek na shromáždění zvednutím ruky, každý z nich může vidět, jak kdo hlasoval, a není důvod přistupovat k hlasování per rollam odlišně.

Námitce žalovaného, že hlasovací lístky obsahují citlivé údaje, nelze přisvědčit. Žalovaný sice blíže nespecifikoval, jaké konkrétní údaje má na mysli, tento pojem však používal především zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, který byl s účinností od 24. 4. 2019 nahrazen zákonem č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů.

Podle § 66 odst. 6 jeho přechodných ustanovení kde se v dosavadních právních předpisech používá pojem citlivý údaj nebo citlivý osobní údaj, rozumí se tím ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona osobní údaj, který vypovídá o rasovém nebo etnickém původu, politických názorech, náboženském vyznání nebo filosofickém přesvědčení nebo členství v odborové organizaci, genetický údaj, biometrický údaj zpracovávaný za účelem jedinečné identifikace fyzické osoby, údaj o zdravotním stavu, o sexuálním chování, o sexuální orientaci a údaj týkající se rozsudků v trestních věcech a trestných činů nebo souvisejících bezpečnostních opatření.

Žádné takové údaje hlasovací lístek neobsahuje, podle § 1212 o. z. se k platnosti hlasování vyžaduje (pouze) vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

Z každého shromáždění společenství vlastníků (jeho statutární orgán) vyhotovuje zápis, do kterého může každý vlastník jednotky nahlížet (srov. § 254, § 1221 o. z.). Hlasují-li vlastníci jednotek per rollam, z logiky věci se zápis nevyhotovuje, jeho funkci však de facto plní oznámení statutárního orgánu o výsledku hlasování podle § 1213 o. z.

Má-li vlastník jednotky v případě hlasování na shromáždění právo nahlížet do zápisu, pak v případě hlasování per rollam má (analogicky) právo nahlížet do oznámení vyhotoveného podle § 1213 o. z., a to včetně souvisejících dokumentů. Bez nich by totiž nahlížení do těchto listin postrádalo smysl, neboť by vlastníkům jednotek neumožňovalo kontrolu, zda zápis či oznámení odpovídají skutečnosti. Nahlížení do zápisu či oznámení přitom zákon nepodmiňuje žádnou jinou skutečností. Lze proto uzavřít, že vlastník jednotky má právo nahlížet i do hlasovacích lístků ostatních vlastníků jednotek odevzdaných při hlasování per rollam, aniž by musel tvrdit a prokazovat relevantní důvod.

Pouze pro úplnost lze poukázat na novelu provedenou zákonem č. 33/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb., a další související zákony. S účinností od 1. 1. 2021 vložila do občanského zákoníku nový § 158a, který právnickým osobám ukládá povinnost po celou dobu své existence uchovávat jak zápisy z jednání nejvyššího orgánu i s přílohami (odstavec 1), tak v případě rozhodnutí mimo zasedání v písemné formě, i všechny dokumenty související s takovým rozhodováním (odstavec 2), mezi něž nepochybně patří i hlasovací lístky.

S ohledem na absenci přechodných ustanovení se sice na listiny vyhotovené před její účinností nevztahuje, podporuje však výklad, že na obě formy rozhodování, jakož i na záznamy o nich je nutno nahlížet jako na rovnocenné.

V obecné rovině nelze vyloučit, že požadavek vlastníka jednotky nahlížet do těchto listin bude naplňovat znaky šikanózního výkonu práva. Za takový šikanózní výkon práva je přitom podle ustálené soudní praxe považována situace, kdy k výkonu práva založeného zákonem dochází z jiných důvodů, než je dosažení hospodářských cílů či uspokojení jiných potřeb, kdy hlavní nebo alespoň převažující motivací je úmysl poškodit či znevýhodnit povinnou osobu.

Není-li nahlížení do hlasovacích lístků zákonem nijak omezeno, nelze šikanózní výkon práva dovodit jen ze skutečnosti, že dovolatelka sama nehlasovala a rozhodnutí přijaté hlasováním per rollam nenapadla (s ohledem na to, že šlo o rozhodnutí o schválení účetní uzávěrky, neměla by pro jeho přezkoumání ani důležitý důvod ve smyslu § 1209 o. z.) nebo že neuvedla důvod, proč chce do hlasovacích lístků nahlížet, neboť splnění takových podmínek zákon nevyžaduje.

‍

‍

Podstatnost omylu ve smyslu § 583 o. z., tj. omylu o skutečnosti, která je pro uskutečnění právního jednání (uzavření smlouvy) podle projevené vůle subjektu rozhodující, posoudil odvolací soud v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, když jednak považoval za významné, že žalovaná ohledně pravosti obrazů žalobkyni úmyslně neuvedla v omyl a dále se domníval, že se ze strany žalobkyni nejednalo o omluvitelný omyl.

Žalobkyně koupila od žalované obrazy, o nichž nyní tvrdí, že se nejedná o pravá umělecká díla, za která je žalovaná vydávala, nýbrž o jejich padělky. Tvrdí, že při uzavření kupní smlouvy byla žalovanou uvedena v omyl ohledně předmětu kupní smlouvy, když tento omyl je podstatný (pokud by žalobkyně věděla, že se jedná o padělky, kupní smlouvu by neuzavřela), žalovaná jako prodávající omyl vyvolala (je nerozhodné zda úmyslně či nikoliv) a v době uzavření kupní smlouvy se jednalo o omyl skrytý (žalobkyně nevěděla, že kupuje padělky) a zároveň se jednalo o omyl omluvitelný, neboť i kdyby žalobkyně využila možnosti dané aukčním řádem a obrazy si před dražbou prohlédla, nebyla by schopna při jejich zběžné prohlídce rozpoznat, že se jedná o falza.

Aby mohla žalobkyně úspěšné uplatnit námitku relativní neplatnosti, musela být dle § 583 o. z. žalovanou v omyl uvedena. Tzn. že žalovaná mohla omyl vyvolat úmyslně nebo jej mohla vyvolal jinak – tedy i neúmyslně.

Omyl tudíž musí mít původ v činnosti žalované (např. poskytnutí nesprávných informací) a je irelevantní, o jakou činnost se jednalo a v čem spočívá, stejně tak není významné, zda si byla žalovaná vědoma, že svým jednáním omyl jednajícího vyvolala (pokud by však byl omyl jednajícího vyvolán druhou stranou lstivě, jednalo by se o podvodné jednání ve smyslu § 584 odst. 2 o. z.). Ze stejných závěrů vychází shodně rovněž současná komentářová literatura.

Žalovaná bez jakékoliv pochybnosti předmětem aukce učinila pravá umělecká díla (specifikovaná autorem, názvem, rozměrů, technikou, materiálem, datací, signaturou). Žalobkyně tvrdí, že následně po uzavření kupní smlouvy a po převzetí obrazů a jejich podrobení znaleckému zkoumání zjistila, že tato žalovanou deklarovaná informace není pravdivá. Pokud by po provedeném dokazování bylo zjištěno, že obrazy vydražené žalobkyní v internetové aukci jsou falza (předmětem dokazování s ohledem na právní závěry odvolacího soudu nebylo zjišťování autentičnosti jednotlivých obrazů), bylo by možné uzavřít, že podstatný, skrytý omyl žalobkyně ohledně předmětu koupě vyvolala žalovaná.

Závěr odvolacího soudu o tom, že se nejednalo ze strany žalobkyně o omyl omluvitelný, dovolací soud rovněž nesdílí. Je sice pravdou, že žalobkyně nevyužila možnosti uvedené v aukčním řádu žalované a osobně si před dražbou obrazy neprohlédla, avšak lze zcela přisvědčit argumentaci žalobkyně, že i kdyby tak učinila a formálně se na prohlídku obrazů před dražbou dostavila, zcela jistě by bez možnosti speciálních postupů, které byly ke zkoumání autentičnosti obrazů následně použity, a k časové náročnosti těchto postupů (viz obsah znaleckých posudků, záznamů o technologických průzkumech obrazů, odborných vyjádření, které jsou součástí spisu) nebyla schopna na základě této prohlídky odhalit, že některé z nabízených obrazů jsou padělky. Žalobkyně nemohla před uzavřením kupních smluv při zachování obvyklé míry opatrnosti, kterou lze ní požadovat s ohledem na okolnosti případu, zjistit, že obrazy nabízené žalovanou, u nichž byla deklarována jejich autentičnost, jsou padělky.

Pro posouzení důvodností námitky relativní neplatnosti uplatněné žalobkyní bude následně podstatné zjištění, zda obrazy zakoupené žalobkyní v internetové aukci žalované jsou pravými uměleckými díly (jak avizovala žalovaná) či nikoliv.

Nejvyšší soud tedy uzavírá, že kupující, který byl při uzavření kupní smlouvy uveden prodávajícím v omyl o rozhodující okolnosti spočívající ve předmětu koupě (sjednaných vlastnostech předmětu koupě) a jemuž bylo následně poskytnuto vadné plnění (předmět koupě), může úspěšně namítat relativní neplatnost kupní smlouvy (§ 583 o. z.) bez ohledu na to, zda mu vznikla i práva z vadného plnění.

Protože závěr odvolacího soudu, že námitka relativní neplatnosti vznesená žalobkyní v průběhu řízení pro omyl ohledně předmětu koupě není důvodná, neboť se nejednalo o omluvitelný omyl a žalovaná jej nevyvolala, je nesprávný, je dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu nejen přípustné, ale i důvodné.

Pravidlo, že osobní služebnost nelze převést na jinou osobu, je třeba odlišovat od situace, kdy třetí osoba pouze odvozuje své právo ze služebnosti od oprávněného.

Služebnost stezky je v občanském zákoníku upravena v pododdílu označeném jako Některé pozemkové služebnosti (§ 1267-1282 o. z.), jde tak o služebnost, u které se předpokládá, že je spojena s užíváním panujícího pozemku, nelze ji spojit s jiným panujícím pozemkem (§ 1265 odst. 1 o. z.) a není-li míra služebnosti určena, rozhoduje potřeba panujícího pozemku (§ 1264 odst. 1 o. z.).

Nejvyšší soud už za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dovodil, že služebnost průchodu spojenou s vlastnictvím nemovitosti mohou využívat i jiné osoby než ta, v jejíž prospěch je služebnost zřízena, zejména rodinní příslušníci, hosté, zákazníci a nájemníci oprávněné osoby, tedy osoby, které od vlastníka panujícího pozemku odvozují právo užívat zatížený pozemek k chůzi v souvislosti s hospodářským účelem, ke kterému panující nemovitost sloužila v době zřízení věcného břemene.

Takové použití služebného pozemku však nesmí přesáhnout obsah a rozsah služebnosti předpokládaný při jejím zřízení. Lze odkázat i na rozsudek Nejvyššího soudu ČSR publikovaný ve sbírce Vážného pod č. 3549 (také ASPI pod č. 7093), týkající se práva stezky nabytého jako služebnost, jejíž výkon byl spojen s vlastnictvím nemovitosti, podle kterého „bylo-li služebnosti chůze nabyto pro vlastníka určitého domu, zahrnuje v sobě i oprávnění nápotomních nájemníků domu“.

Také dle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 vykonává oprávnění ze služebnosti stezky nejen vlastník pozemku, ale za účelem přicházení k oprávněné osobě a odcházení od ní i „jiní“ (§ 1274 odst. 1 o. z.) a míra služebnosti je dána potřebou panujícího pozemku (§ 1264 odst. 1 o. z.), závěry výše uvedené judikatury Nejvyššího soudu jsou proto použitelné i v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zatížit pozemek služebností lze i tak, že právo po pozemku chodit a dopravovat se vlastní silou založí vlastník pozemku jako služebnost konkrétní osobě. V takovém případě nelze služebnost převést na jinou osobu (§ 1265 odst. 2 o. z.) a smrtí oprávněné osoby služebnost zanikne (§ 1302 odst. 1 část věty před středníkem o. z.). Obsah a rozsah služebnosti je však třeba v souladu s § 1258 o. z. posuzovat podle toho, jak byl určen, případně podle místní zvyklosti a není-li ani ta, dovodit rozsah nebo obsah spíše menší než větší.

Pokud je služebnost stezky, která byla zřízena ve prospěch konkrétní osoby (in personam), určena k přístupu na pozemek ve vlastnictví oprávněné osoby, pomocí kterého je jí umožněno její pozemek užívat, tak není-li dohodnuto jinak, neliší se svým obsahem a rozsahem od pozemkové služebnosti stezky.

Potřeba oprávněné nemovitosti (uspokojovaná oprávněnou osobou) po dobu, kdy je ve vlastnictví oprávněné osoby, je totiž zároveň potřebou vlastníka při užívání této nemovitosti. Takovému závěru odpovídala i úprava v zákoně č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský, (dále jen „o. z. o“), který upravoval služebnosti „které o sobě jsou služebnostmi pozemkovými, mohou se však povoliti také jen osobě“ jako služebnosti nepravidelné, u kterých „nemá se však za to, že jsou to odchylky od povahy služebnosti; kdo je tvrdí, tomu náleží dokazování“ (§ 479 o. z. o.).

Pokud tedy byla zřízena služebnost stezky jen ve prospěch určité osoby, avšak za účelem poskytnutí přístupu, a tím i zajištění užívání pozemku v jejím vlastnictví nebo jeho části, je rozsah služebnosti dán potřebami oprávněné osoby při užívání takové nemovitosti, tedy při výkonu vlastnického práva k ní.

Není-li dohodnuto jinak, mohou proto takovou služebnost stezky užívat i osoby, které své oprávnění odvozují od vlastnického práva oprávněné osoby. Takovým užíváním však nesmí dojít k rozšíření služebnosti, užívání tedy nesmí přesáhnout obsah a rozsah služebnosti předpokládaný při jejím zřízení, neboť právo odpovídající služebnosti musí být vykonáváno tak, aby povinného zatěžovalo co nejméně.

Lze proto uzavřít, že je-li služebnost stezky sjednaná jako osobní určena k umožnění užívání nemovitosti ve vlastnictví oprávněné osoby, zahrnuje v sobě i oprávnění nájemců takové nemovitosti nebo její části užívat stezku, nebylo-li dohodnuto jinak nebo nedojde-li tím k rozšíření služebnosti.

Rozhodnutí odvolacího soudu, který oprávnění k užívání služebnosti stezky nájemcem žalobce vyloučil jen na základě zjištění, že služebnost byla sjednána jako osobní ve prospěch žalobce, spočívá na nesprávném právním posouzení.

‍

Soudy nižších stupňů v řízení posuzovaly obsah čl. 6.4 smlouvy, ve kterém strany sjednaly pro případ prodlení objednatele s oprávněně uplatněnou platbou úrok z prodlení v sazbě 0,15 % z ceny díla dle čl. 3 smlouvy za každý den prodlení.

Odvolací soud dovodil, že dohoda o úroku z prodlení odporuje dobrým mravům, a ujednání je proto neplatné. To za situace, kdy se fakticky výše úroku z prodlení lišila v závislosti na výši prodlení dlužníka. Při prodlení s částkou ve výši cca 1/8 ceny díla by úrok z prodlení přesáhl 1 % denně a 200 % ročně, což je za hranicí, kterou lze ve smyslu judikatury Ústavního soudu považovat podstatě a smyslu daného institutu úroku z prodlení za adekvátní.

Dovolací soud ve své ustálené rozhodovací praxi uvádí, že právní úprava neplatnosti právních jednání vychází ze zásady (formulované v § 574 o. z.), že je namístě hledat spíše důvody pro platnost právního jednání než pro jeho neplatnost (potius valeat actus quam pereat nebo také in favorem negotii), která – jak se uvádí v důvodové zprávě k § 574 až 579 o. z. – odpovídá povaze soukromého práva a rozumné potřebě běžných soukromých občanských styků.

O (absolutní) neplatnost právního jednání, k níž soud přihlédne i bez návrhu (tj. aniž by oprávněná osoba musela neplatnost právního jednání namítnout), půjde podle této právní úpravy jen výjimečně (pravidlem je neplatnost relativní, kterou musí namítnout oprávněná osoba), a to v případě neplatného právního jednání, které – jak vyplývá z § 588 o. z. – se zjevně příčí dobrým mravům, nebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek, anebo které zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

Důvody, pro které odvolací soud shledal ujednání stran o úroku z prodlení neplatné pro rozpor s dobrými mravy, výše uvedeným požadavkům neodpovídají. Úvahy o rozporu ujednání o úroku z prodlení s dobrými mravy ve věci zde vedené vychází z jejich nepřiměřenosti vzhledem k rozsahu prodlení.

Přezkum platnosti ujednání pro případný rozpor s dobrými mravy je nástrojem obsahové kontroly smluvních ujednání, která se vztahuje na smlouvu a posuzuje okolnosti, které zde byly v době, kdy byla smlouva uzavřena.

Takovou okolností z podstaty věci nemůže být míra (rozsah) prodlení dlužníka. Není proto opodstatněný takový závěr, dle kterého by dané ujednání o úroku z prodlení bylo či nebylo neplatné pro rozpor s dobrými mravy v závislosti na tom, jak dlužník plní.

42. Současně Ústavní soud ve své judikatuře vymezil jeden ze základních principů výkladu smluv, kterým je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy.

Není ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu taková praxe, kdy obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím.

Takovému postupu odpovídá právní posouzení učiněné soudem prvního stupně. Soud prvního stupně poukázal na obsah čl. 6. 4 smlouvy o dílo a užití výkladových metod uvedených v § 555 a násl. o. z. s tím závěrem, že strany si ujednaly úrok z prodlení ve smluvené sazbě z dlužné částky, ohledně které je dlužník v prodlení.

K uvedenému lze doplnit, že samotné jazykové vyjádření čl. 6. 4 smlouvy o dílo skutečně připouští dva různé interpretační pohledy. Závěr soudu prvního stupně o tom, že oproti jazykovému vyjádření čl. 6. 4 smlouvy o dílo je úrok z prodlení určen sazbou 0,15 % denně nikoliv z celkové ceny díla, nýbrž z části ceny díla, ohledně níž se žalovaná v prodlení ocitla, odpovídá objektivnímu výkladovému cíli, který je dán významem, který by takovému ujednání přisuzoval racionální adresát (§ 556 odst. 1 věta druhá o. z.).

Ujednání stran o úroku z prodlení směřuje k ocenění časové hodnoty peněžních prostředků, které dlužník věřiteli neoprávněně zadržuje, a proto se i konkrétní výše úroku z prodlení bude odvíjet od výše částky, ohledně které je dlužník v prodlení. Takový výkladový cíl vede k závěru, že žalobkyni náleželo právo na zaplacení úroku z prodlení ve výši 0,15 % denně z částky 1.054.640,69 Kč od 24. 3. 2019 do zaplacení.

Jiný závěr by mohl být dán při zvážení subjektivního výkladového cíle, který směřuje ke skutečné vůli jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, a který je obecně prioritizován před objektivním významem užitých slov.

Úsudek soudu o subjektivním výkladu právního jednání, jenž odpovídá vůli (úmyslu) jednajícího, která byla druhé straně známa, nebo o ní musela vědět, nutně předpokládá zjištění o těch vnějších skutkových okolnostech právního jednání, z nichž lze na tuto stranám známou vůli usuzovat. Není-li v řízení takovýto (společný) úmysl jednajících, jež je odlišný od jeho jazykového vyjádření, tvrzen či prokázán, pak je namístě dle § 556 odst. 1 věty druhé o. z. přisoudit právnímu jednání takový význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (objektivní metoda výkladu).

Z obsahu spisu a výsledku dokazování provedených soudy nižších stupňů se však nepodávají žádné skutečnosti, které by prokazovaly takovýto úmysl stran, a které by odůvodňovaly nutnost ustoupit od objektivizovaného výkladového cíle ve prospěch subjektivního výkladu.

Z výše uvedeného pak vyplývá, že ujednání o smluvním úroku z prodlení dle čl. 6.4 smlouvy při využití výkladových metod není stiženo neplatností. Na odvolacím soudu dále je, aby v dalším řízení provedl výklad tohoto ujednání s ohledem na pravidla výše popsaná.

‍

Účastníci (žalovaný jako zástavní věřitel a žalobce jako zástavní dlužník) dne 5. 12. 2014 uzavřeli zástavní smlouvu, v níž bylo mino jiné uvedeno, že „[z]ástavní věřitel jako věřitel uzavřel se zástavcem jako dlužníkem postupně smlouvy o půjčkách, na základě kterých přenechal zástavci jako dlužníkovi celkem částku 6 300 000 Kč. Zástavce jako dlužník uznal dnešního dne svůj dluh ve výši 6 300 000 Kč, který má vůči zástavnímu věřiteli, a to co do důvodu a výše na základě dohody o uznání dluhu a jeho splatnosti a zavázal se jej uhradit nejpozději do 31. 12. 2016 s tím, že v případě prodlení s úhradou tohoto závazku se zástavce zavázal k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % denně za každý den prodlení až do zaplacení.“

V článku III. zástavní smlouvy pak bylo uvedeno, že „[k] zajištění peněžité pohledávky zástavního věřitele ve výši 6 300 000 Kč spolu s příslušenstvím a smluvní pokutou vzniklé z titulu uvedeného v čl. II této smlouvy a uznané co do důvodu a výše na základě dohody o uznání dluhu a jeho splatnosti rovněž uvedené v čl. II této smlouvy, zástavce zastavuje nemovitosti uvedené v čl. I této smlouvy, které má ve výlučném vlastnictví, a zřizuje tím zástavní právo zástavního věřitele k zástavě.“ Uvedená smlouva byla podepsána oběma stranami, podpisy na smlouvě nebyly nikým zpochybněny (ostatně podpisy byly úředně ověřeny).

Zásada akcesority vymezuje postavení zástavního práva ve vztahu k zajištěnému hlavnímu závazkovému právnímu vztahu. Zástavní právo je existenčně spojeno s hlavním závazkovým vztahem, existuje pouze tehdy, je-li dána existence nebo alespoň předpoklad existence hlavního závazkového vztahu (při zajištění budoucí nebo podmíněné pohledávky), a zánikem hlavního závazkového vztahu zásadně zaniká i zástavní právo. Zásada subsidiarity vyjadřuje možnost zástavního věřitele přistoupit k realizaci zástavního práva až poté, kdy dluh nebyl včas splněn, tj. řádně a včas.

I když jsou důkazní povinnost a důkazní břemeno instituty procesního práva, je závěr o tom, který z účastníků řízení (která procesní strana) je jejich nositelem, odvozen z hmotného práva; ten, kdo má podle hmotného práva povinnost tvrdit (uvést) určité skutečnosti, je povinen je (prostřednictvím označených důkazů) prokázat a nese tedy také procesní odpovědnost za to, že jeho tvrzení nebyla prokázána a že z tohoto důvodu muselo být rozhodnuto o věci samé v jeho neprospěch.

Prohlášení účastníků (tedy i zástavního dlužníka) obsažené v čl. II a III zástavní smlouvy ze dne 5. 12. 2014 je obsahem soukromé listiny podle § 565 o. z., který pro případ, že listina je použita proti osobě, která ji zjevně podepsala (zde proti žalobci), stanoví vyvratitelnou domněnku pravosti a správnosti listiny. Důkazní břemeno ohledně skutečností, které by vylučovaly pravost a správnost listiny, leželo tak na žalobci, nikoliv na žalovaném, neboť to byl žalovaný, který se skutečností v listině uvedených dovolával, tedy ji k prokázání svých tvrzení použil proti žalobci.

V této věci není pochyb, že účastníci v listině ze dne 5. 12. 2014 společně prohlásili, že „… zástavní věřitel jako věřitel (žalovaný – pozn. dovolacího soudu) uzavřel se zástavcem jako dlužníkem (žalobcem – pozn. dovolacího soudu) postupně smlouvy o půjčkách, na základě kterých přenechal zástavci jako dlužníkovi celkem částku ve výši 6 300 000 Kč …“, a že oba listinu podepsali (podpis byl ověřen).

O věcném obsahu a smyslu tohoto prohlášení nelze mít žádné pochybnosti, účastníci pouze konstatují (stvrzují) průběh určité, v minulosti nastalé události; ve smyslu shora uvedeného výkladu lze mít za to, že se tato událost skutečně stala (prohlášení je pravdivé), a na žalobci (neboť proti němu byla listina použita) tak leží důkazní břemeno, že tomu tak není.

Závěr odvolacího soudu, že žalovaný neprokázal, že „… by žalobci poskytl peněžní prostředky v celkové výši 6 300 000 Kč …“, tak ve světle shora uvedeného výkladu není správný.

Stejná situace platí i v případě prohlášení účastníků v listině ze dne 5. 12. 2014, že „[z]ástavce jako dlužník uznal dnešního dne svůj dluh ve výši 6.300.000 Kč, který má vůči zástavnímu věřiteli, a to co do důvodu a výše na základě dohody o uznání dluhu a jeho splatnosti a zavázal se jej uhradit nejpozději do 31. 12. 2016 s tím, že v případě prodlení s úhradou tohoto závazku se zástavce zavázal k úhradě smluvní pokuty ve výši 0,1 % denně za každý den prodlení až do zaplacení …“.

Účastníci tak stvrzují průběh určité události, tentýž den nastalé; sám odvolací soud (správně) dovozuje, že „uznání dluhu“ není obsahem posuzované listiny, a že se tak stalo (muselo stát) na podkladě jiného právního jednání, na nějž pouze listina odkazuje. Tedy opětovně platí jako v předchozím případě, že ve smyslu shora uvedeného výkladu lze mít za to, že se tato událost skutečně stala (prohlášení je pravdivé), a na žalobci (neboť proti němu byla listina použita) tak leží důkazní břemeno, že tomu tak není.

Takto přednesená skutková tvrzení však mohou vést k jedinému právnímu závěru, a to k posouzení zástavní smlouvy jako simulovaného právního jednání (jednání tzv. „naoko“).

. O právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby (§ 551 o. z.). K zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží (§ 554 o. z.).

Jedním z případů zdánlivého právního jednání (jednání vzbuzujícího pouze „zdání“, že jde o právní jednání), k němuž se podle zákona nepřihlíží, a na které se tedy hledí, jako kdyby k němu nikdy nedošlo, je – jak vyplývá z ustanovení § 552 o. z. – jednání, při kterém nebyla zjevně projevena vážná vůle. Jde například o projev vůle učiněný v žertu, při hře, při výuce nebo za jiných podobných okolností, z nichž bylo zřejmé, že jednající ve skutečnosti nechtěl způsobit takové právní následky, které jsou s konkrétním projevem vůle spojeny. Zdánlivým právním jednáním je rovněž simulované právní jednání (jednání, které je činěno jen „naoko“), při němž jednající strany navenek pouze předstírají vůli právní jednání učinit a kdy jejich projev vůle pro chybějící vážnost projevené vůle nesměřuje k vyvolání právních následků, které jsou s předstíraným projevem vůle spojeny.

Teorie i praxe jsou tak za jedno v tom, že při tzv. jednání „naoko“ (simulovaném právním jednání) chybí vůle jednajících právní jednání učinit. Obsah skutečné vůle je z obsahu uskutečněného právního jednání zpravidla nezjistitelný, jelikož se strany právního jednání úmyslně snaží vzbudit dojem, že zde tato vůle je, ačkoliv ve skutečnosti taková není. Takové právní jednání je zpravidla činěno jenom proto, aby u třetích osob vzbudilo přesvědčení, že právě takové právní jednání bylo učiněno.

Pakliže ovšem žalobce tvrdí, že od samého počátku zde chyběla vůle (úmysl) stran zástavní smlouvy takovou smlouvu uzavřít (a byla uzavřena jenom proto, aby ve vztahu k vnějšímu světu – ať již z jakéhokoliv důvodu – byla vytvořena „iluze“, že předmětné nemovitosti jsou zastaveny pro pohledávku žalovaného ve výši 6 300 000 Kč), nese k tomuto tvrzení též i důkazní břemeno.

Platí tak, že důkazní břemeno nese žalobce, nikoliv žalovaný, jak uzavřel odvolací soud.

‍

V dovolacím řízení nebyl zpochybněn závěr soudů, že skládka, navážka a suť jsou vadou prodávané nemovité věci a že z toho důvodu žalobcům vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Z tohoto závěru proto dovolací soud dále vychází.

Pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo. Oproti tomu právní úprava obsažená v § 439 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zrušeného ke dni 1. 1. 2014 (dále též „obch. zák.“), výslovně stanovovala, že „nárok na slevu z kupní ceny odpovídá rozdílu mezi hodnotou, kterou by mělo zboží bez vad, a hodnotou, kterou mělo zboží dodané s vadami, přičemž pro určení hodnot je rozhodující doba, v níž se mělo uskutečnit řádné plnění“).

Do občanského zákoníku z roku 2012 v rámci obecné úpravy práv z vadného plnění při koupi věci (která se aplikuje i na nyní posuzovanou věc) nebyla převzata úprava uvedená v § 439 obch. zák.

Zákon č. 89/2012 Sb. tedy stejně jako zákon č. 40/1964 Sb. žádné obecné pravidlo pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny nestanovuje.

Pro úplnost lze dodat, že zákonem č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byl do § 2171 odst. 2 o. z. (tj. jednoho ze zvláštních ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli) promítnut čl. 15 směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/771 ze dne 20. 5. 2019, o některých aspektech smluv o prodeji zboží, o změně nařízení (EU) 2017/2394 a směrnice 2009/22/ES a o zrušení směrnice 1999/44/ES, podle něhož snížení ceny musí být přiměřené k poklesu hodnoty zboží, které spotřebitel obdržel, ve srovnání s hodnotou, kterou by zboží mělo, kdyby bylo v souladu se smlouvou (srov. důvodovou zprávu k zákonu č. 374/2022 Sb., jež je dostupná na www.psp.cz).

Ustanovení § 2171 odst. 2 o. z. tak obsahuje zvláštní pravidlo, podle kterého se v případech prodeje hmotné movité věci spotřebiteli (§ 2158 o. z.) přiměřená sleva určí „jako rozdíl mezi hodnotou věci bez vady a vadné věci, kterou kupující obdržel“. Výklad uvedeného ustanovení [a např. posouzení otázky odpovídající transpozice směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/771 tuzemským zákonodárce] však není pro posouzení nyní projednávané věci určující, neboť o případ prodeje hmotné movité věci spotřebiteli v ní nešlo.

Ostatně tato nová právní úprava transponující do českého právního řádu citovanou směrnici nemůže mít vliv na právní posouzení nyní projednávané věci též z důvodu, že v době uzavření kupní smlouvy (tj. v době rozhodné pro právní posouzení věci) ještě nebyla účinná (srov. též přechodná ustanovení v čl. IV odst. 1 zákona č. 374/2022 Sb.).

Z dosavadní rozhodovací praxe dovolacího soudu tak vyplývá, že ustanovení § 2106 o. z. (stejně jako § 597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.

Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu. Vždy je však třeba vycházet z účelu práv z vadného plnění, z něhož vyplývá požadavek na nápravu poruchy ekvivalence vzájemných plnění. Rozhodnutí o přiměřenosti výše slevy však přednostně náleží do rukou soudů nižších instancí, jež jsou – vzhledem k zásadám ústnosti a přímosti řízení – s účastníky v bezprostředním kontaktu, a disponují tudíž náležitými skutkovými podklady pro vyhodnocení zmiňovaných aspektů daného sporu.

Dovolací soud může takovou právní otázku učinit předmětem svého přezkumu toliko v případech zjevné nepřiměřenosti relevantních úvah soudů v nalézacím řízení. Soud ovšem vždy musí řádně odůvodnit, proč zvolený způsob určení slevy z kupní ceny v konkrétních poměrech daného případu nejlépe vyrovnává poruchu ekvivalence plnění.

I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad.

Při posouzení, jaká výše slevy z ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech).

Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně.

Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod.

Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny).

Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod.

Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená) než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.

V nyní projednávané věci odvolací soud vyšel z toho, že jelikož byla vada zjištěna pouze na části prodávaných pozemků, limitem určení výše slevy je cena odpovídající rozloze vadné části pozemků. Cenu vadné části odvolací soud určil tak, že z celkové sjednané ceny vypočetl cenu za metr čtvereční pozemků, kterou následně vynásobil rozlohou vadné části prodávané nemovitosti. Následně odvolací soud žalobcům přiznal slevu ve výši 50 % z takto vypočtené kupní ceny vadné části nemovitosti. Závěr o výši slevy odvolací soud odůvodnil pouze strohou formulací, že ji považuje za přiměřenou vzhledem k povaze a rozsahu vady, charakteru vady a nákladům na odstranění vady.

Odvolacím soudem zvolený mechanismus určení výše slevy z kupní ceny uvedeným požadavkům formulovaným dřívější rozhodovací praxí dovolacího soudu neodpovídá. Odvolací soud se zejména nijak dosud nezabýval otázkou, zda je zvolené řešení vhodné k nápravě narušené ekvivalence plnění. Vyšel-li odvolací soud při určení limitu pro výši slevy z tzv. jednotkové ceny pouze za vybranou část pozemku, neodpovídá takový závěr dosavadním zjištěním soudu a nevychází z pravidel výkladu právního jednání. Z dosavadních zjištění soudů vyplývá, že způsob určení ceny podle jednotlivých částí pozemků ve smlouvě ujednán nebyl.

Za situace, kdy odvolací soud namísto judikaturou Nejvyššího soudu výše nastíněným možným variantám způsobu určení slevy z kupní ceny zvolil vlastní, odlišné řešení, aniž by jakkoliv vyložil, proč tento způsob výpočtu lépe slouží účelu práv z vadného plnění, tedy nápravě narušené ekvivalence plnění, jde o úvahu zjevně nepřiměřenou.

Odvolací soud v novém rozhodnutí posoudí přiměřenou výši slevy z ceny způsobem napravujícím narušenou ekvivalenci plnění (za použití pravidel popsaných v odst. 23 výše). Odvolací soud současně v souladu s pravidly o výkladu právního jednání posoudí, zda kupní cena byla stranami stanovena souhrnně pro všechny pozemky dohromady, nebo zda byla ujednána v rozdílné výši pro jednotlivé prodávané pozemky či jejich části.

‍

Působnost shromáždění vlastníků je vymezena v § 1208 o. z., který předně obsahuje výčet záležitostí, o nichž přísluší rozhodovat výhradně shromáždění [§ 1208 písm. a) až h) o. z.]. Vedle těchto případů rozhoduje shromáždění i o záležitostech, o nichž tak určí stanovy společenství [§ 1208 písm. i) o. z.], a v jiných záležitostech, jestliže si je k rozhodnutí vyhradí [§ 1208 písm. i) in fine o. z.].

Citované ustanovení přitom neupravuje způsob, jak má shromáždění postupovat, chce-li si vyhradit k rozhodnutí jiné záležitosti podle § 1208 písm. i) in fine o. z. Není pochyb, že tak může učinit (samostatným) usnesením o tom, že si rozhodnutí určité záležitosti vyhrazuje, a poté o takové záležitosti (dalším usnesením) rozhodnout.

Podle právní teorie i soudní praxe ale postup, jímž si určitý orgán vyhradí k rozhodnutí konkrétní otázky, nemusí být nutně dvoufázový.

Např. za vyhrazení pravomoci zastupitelstvem obce podle § 84 odst. 4 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v konkrétní záležitosti je třeba považovat i samotné rozhodnutí zastupitelstva obce o otázce spadající do samostatné působnosti obce, která jinak spadá do pravomoci rady obce.

Obdobně zpravidla bude možné dovodit vůli společníků atrahovat si rozhodování o určité záležitosti podle § 190 odst. 3 z. o. k. již ze samotného usnesení o takové záležitosti (jež jinak nespadá do působnosti valné hromady); kdyby si tuto záležitost valná hromada nechtěla vyhradit, nerozhodovala by o ní. Proto by závěr, že valná hromada přijala rozhodnutí, jež nespadá do její působnosti (a důsledek z toho plynoucí – viz § 45 odst. 1 a dále § 245 o. z.), měl být zásadně přijímán pouze ve vztahu k usnesením o záležitostech, jež si valná hromada nemůže vyhradit podle § 190 odst. 3 z. o. k.

Neexistuje přitom žádný rozumný důvod, proč by uvedené názory nešlo přiměřeně využít i při interpretaci obdobně formulovaného § 1208 písm. i) in fine o. z. Za vyhrazení si působnosti podle citovaného ustanovení je tak možné považovat i samotné rozhodnutí shromáždění vlastníků o otázce, která jinak podle zákona ani stanov společenství nespadá do jeho působnosti, a to i bez předchozího samostatného usnesení o tom, že si tuto záležitost vyhrazuje k rozhodnutí.

Záležitosti, které byly předmětem napadeného usnesení, nebyly záležitostmi, které by zákon nebo stanovy Společenství svěřovaly do výhradní působnosti statutárního orgánu, a nelze tak dovodit, že by si je shromáždění nemohlo vyhradit k rozhodnutí podle § 1208 písm. i) in fine o. z. Jelikož o nich rovněž rozhodlo, je namístě vycházet z úvahy, že si je také k rozhodování vyhradilo (a nic na tom nemění, že tak neučinilo předem, samostatným usnesením).

Nadto se uvedené záležitosti týkaly stavební úpravy společných částí domu a podmínek, za jakých měla být uskutečněna, o nichž shromáždění předtím rozhodlo a které spadají do jeho působnosti podle § 1208 písm. e) bod 2. o. z.

Občanský zákoník v žádném svém ustanovení nezakazuje, aby shromáždění vlastníků udělilo pokyn statutárnímu orgánu, jak má při provádění (schválené) stavební úpravy postupovat, a takový zákaz nelze dovodit ani ze smyslu a účelu právní úpravy společenství vlastníků, které je právnickou osobou založenou výlučně za účelem zajišťováni správy domu a pozemku (§ 1194 o. z.).

Lze souhlasit s odvolacím soudem, že právní úprava společenství vlastníků nemá obdobné ustanovení, jakým je § 51 odst. 2 z. o. k., podle něhož člen statutárního orgánu kapitálové společnosti může požádat nejvyšší orgán obchodní korporace o udělení pokynu týkajícího se obchodního vedení; tím není dotčena jeho povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. Na citované ustanovení je ale nutno nahlížet ve spojení s § 195, § 435, § 456 z. o. k., které upravují odpovědnost statutárních orgánů kapitálových společností za obchodní vedení a s tím související zákaz udílet jim pokyny, jež se ho týkají, právě s výjimkou uvedenou v § 51 odst. 2 z. o. k.

Statutární orgán společenství vlastníků ale nemá (nemůže mít) – na rozdíl od kapitálových obchodních společností – odpovědnost za obchodní vedení, proto také obdobná úprava zákazu udílet mu pokyny a možnosti si je vyžádat není nutná. S přihlédnutím k interpretačním pravidlům a zásadám občanského zákoníku (srov. § 2, § 3 o. z., § 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod) je pak nutno uzavřít, že shromáždění vlastníků je oprávněno udělit statutárnímu orgánu pokyn, jakým způsobem má postupovat při provádění stavební úpravy, o níž předtím rozhodlo.

‍